8月28日，金融监管总局会同相关部门，改革完善房地产融资制度，印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

金融监管总局有关司局负责人表示，上述办法，与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度相衔接，明确了商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产信托等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。

业内人士认为，上述办法对加快构建房地产发展新模式，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展将发挥积极作用。

满足房地产项目合理融资需求

据介绍，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》充分借鉴“白名单”机制和经验做法，对不同所有制项目一视同仁，满足商品住房开发项目的合理融资需求。

该办法指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

当日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》明确规定，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

“为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。”金融监管总局相关司局负责人介绍，调整后预售项目贷款期限原则3年最长5年，现售项目贷款期限原则5年最长7年。

该办法与“白名单”机制有机衔接，同步推行主办银行制度，实现贷款发放、资金使用、工程进度、销售回款的全链条闭环监管，在提升信贷审批效率的同时强化贷后动态风控，切实保障项目资金安全。

适当优化收入偿债比例上限 要求延长贷款期限

《个人住房贷款管理办法（试行）》由金融监管总局会同中国人民银行制定。据总局相关司局负责人介绍，该办法与中国人民银行、金融监管总局联合发布的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》保持一致，指导银行业金融机构按照市场化法治化原则支持刚性和改善性住房需求，更好维护购房人合法权益。

更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，是该办法制定的核心要义。具体来看，为从根本上保障购房人合法权益，该办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理。

同时，为帮助购房人合理提升贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。该办法将收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%，贷款期限上限从30年延长至40年。

为降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求，该办法还为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排。同时要求银行业金融机构强化第三方合作机构管理，防止非法贷款中介侵害购房人合法权益。

商业地产贷款明确操作细则

商业地产作为房地产融资体系的重要组成部分，但是随着房地产进入新发展阶段，商业地产贷款的管理和监管出现了新的情况，制定统一的全面的商业地产贷款和管理制度的必要性逐渐凸显。

“《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产贷款的定义范围，引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释业务风险，依法合规开展业务。”金融监管总局有关司局负责人介绍，考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。

针对每个阶段的融资特点，该办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求。“上述规定能更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。”金融监管总局相关司局负责人表示。

鼓励金融机构设立专门“城市更新项目”贷款新品种

城市更新是构建房地产发展新模式的重要抓手。本次金融监管总局会同住房城乡建设部制定了《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。

基于此，该办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。

同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

信托是房地产重要的融资渠道之一。为加快构建房地产发展新模式，金融监管总局出台的《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，要求信托公司遵循市场化、法治化原则，发挥特色优势、强化专业能力建设，提升信托服务的适配性、合规性和可持续性，对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。

同时，为了保障信托业在房地产领域的平稳转型和健康运行，该办法对存量业务给予了自然到期的空间，并给信托公司留出了6个月的过渡期。对于新增业务要求执行新规。

来源：中国银行保险报

初审：张嘉辰

复审：李轩

终审：杜学静